Ипотечный кредит — это финансовый продукт, который предоставляется банком под залог недвижимости. Клиент получает необходимую сумму денег, а взамен обязуется вернуть ее со всеми процентами. Для обеспечения своей защиты, банк накладывает ограничения на права собственности клиента на его квартиру.
Кредит, представленный в виде ипотеки, имеет свои особенности, которые отличают его от других видов финансирования.
Банк предоставляет средства исключительно для приобретения недвижимости при оформлении ипотеки. В данном случае в качестве обеспечения выступает квартира или договор долевого участия при покупке жилья в строящемся доме. Однако, при получении кредита под залог недвижимости, также используется квартира в качестве гарантии, однако, сами средства можно расходовать по своему усмотрению, например, на приобретение автомобиля или расширение бизнеса.
Благодаря залогу, клиент может получить более выгодные условия по сравнению с другими видами потребительского кредита. Такие условия включают в себя большую сумму и продолжительный срок кредита. В результате, ежемесячный платеж становится значительно меньше, а клиент может постепенно возвращать деньги банку в течение длительного времени. Это позволяет снизить нагрузку на бюджет и справиться с выплатами без лишних финансовых трудностей.
Вот какие варианты предлагает Тинькофф для получения кредита под залог недвижимости:
Для оформления необходимы только личный паспорт и номер СНИЛС.
Таким образом, депозит является необходимым условием для того, чтобы кредитор мог иметь доверие к заемщику, которому предоставляется значительная сумма долга. Однако, поскольку недвижимость остается в обеспечении у банка до выплаты кредита, возник страх, что банк может присвоить ее себе и переоформить на свое имя.
Давайте исследуем эту и другие мифы о закладных кредитах и раскроем истинную ситуацию.
Миф 1. Квартира перейдет в собственность банка
Банку не передается собственность на залоговую недвижимость, а лишь на нее накладывается обременение. То есть, чтобы сдать квартиру в аренду или проживать в ней с арендаторами, не являющимися близкими родственниками, необходимо будет заранее уведомить банк и получить его согласие. В остальном ничего не изменяется: вы остаетесь собственником квартиры, имеете право проживать в ней, проводить ремонт и перепланировку.
Миф 2. Если просрочу платеж по кредиту, квартиру отберут
У банка нет цели изъять залоговую недвижимость. На самом деле, если продавать ее, он получит меньшую выгоду, чем если вы вернете ему деньги с процентами. Кроме того, вы останетесь владельцем недвижимости, даже если несколько раз не уплатите по кредиту. Только при постоянных задержках и уклонении от банка, например, отказе отвечать на звонки из отдела взыскания, вы рискуете потерять квартиру. Но даже тогда банк вернет разницу между суммой долга и стоимостью квартиры.
Если вы не оплатите кредит вовремя, недвижимость не будет изъята, но все равно будут последствия: задолженность по регулярным платежам будет считаться просроченной и на нее будет начисляться штраф каждый день — 1/366 от процентной ставки Центробанка на момент заключения договора. Для узнавания размера процентной ставки на тот момент нужно посетить сайт Центрального банка России.
Для избежания уплаты санкций за просроченные платежи, необходимо внимательно следить за сроками и суммой платежа на банковском счете, с которого будет произведено списание. В данном случае рекомендуется использовать приложение Тинькофф, которое значительно облегчает данный процесс.
В случае возникновения затруднений с выполнением платежей по кредиту, вам следует обратиться в соответствующий банк, который окажет необходимую помощь. Вы можете написать сообщение в онлайн-чате службы поддержки в мобильном приложении Тинькофф или в личном кабинете на официальном сайте tinkoff.ru. Банк предоставит различные варианты решения возникшей проблемы, такие как программу реструктуризации или возможность взять ипотечные каникулы.
В случае, если человек не прилагает усилий для достижения соглашения с банком и продолжает пропускать платежи, банк вынужден будет обратиться в суд. Судебное решение может привести к продаже квартиры на аукционе, чтобы банк мог погасить задолженность по кредиту, а оставшуюся сумму перевести заемщику.
Миф 3. Оформить кредит под залог сложно
Совсем не обязательно лично посещать банк или заниматься оформлением залога, чтобы получить кредит под залог недвижимости. Достаточно просто подать заявку онлайн и встретиться с представителем банка. Все остальные хлопоты банк берет на себя: оплатит госпошлину и представит документы для регистрации залога в Росреестре. После того, как кредит будет полностью выплачен, банк самостоятельно снимет обременение с недвижимости.
Для подачи заявки на получение кредита требуется предоставить только паспорт и СНИЛС. Отсутствие необходимости предоставлять справку 2-НДФЛ или другие документы не влияет на возможность одобрения кредита, однако предоставление подтверждения дохода может повысить вероятность положительного решения. Подтвердить свой доход можно с помощью Госуслуг.
Что важно знать при покупке квартиры в залоге. Что нужно предусмотреть покупателю
В данной статье будет рассмотрена тема приобретения заложенной в банке квартиры. На примере рисков, связанных с такой покупкой, будут рассказаны важные моменты, о которых необходимо знать потенциальному покупателю.
Приветствую! Мое имя Людмила Решетникова, и я предоставляю профессиональную правовую поддержку и помощь. Мой опыт в юридической сфере составляет более 18 лет. Всего за период с 2020 по 2022 годы я выиграла более 1,2 млрд рублей в судебных делах. Я работаю в качестве независимого партнера консалтинговой компании GRCS.
Если вы взяли ипотеку или заложили свою квартиру в банк для получения кредита, то на нее будет наложено обременение. Вы, конечно, остаетесь ее владельцем, однако продать, подарить или переоформить права собственности до полного погашения задолженности перед кредитором (банком) будет невозможно. Но жизнь подкидывает разные сюрпризы, и что делать, если возникла необходимость продать квартиру и уехать в другой город?
Разумеется, присутствие залога (обременения) немного усложняет положение, но совсем не делает его неразрешимым. Редким является продажа объекта, находящегося в залоге у банка, и это происходит только при условии, что сам банк согласен на такую сделку.
Риски возникают при реализации имущества БЕЗ предварительного одобрения со стороны кредитной организации.
По закону (статья 346, пункт 2 Гражданского кодекса) владелец залога не может продавать его без согласия банка или залогодержателя, если иное не установлено договором или законом и не противоречит сути залога. Если такого согласия нет, то такая сделка будет считаться недействительной (в соответствии со статьей 174.1 Гражданского кодекса). В этом случае каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное в результате этой сделки.
В случае совершения продажи заложенного имущества без согласия залогодержателя (Банка), последний имеет право потребовать немедленного выполнения обязательства, а именно, предварительного погашения полной суммы задолженности по кредиту. Кроме того, Залогодатель (Продавец) будет нести ответственность за возмещение убытков, причиненных залогодержателю в результате передачи заложенного имущества другим лицам.
Однако, покупатель также будет нести ответственность вместе с должником, в том случае, если при приобретении имущества покупатель знал или должен был знать о том, что оно будет передано без согласия банка.
При применении принципа солидарной ответственности заемщиков (что обычно возникает при оформлении ипотеки несколькими заемщиками/на основе общего дохода семьи/ родственниками), кредитор имеет право требовать исполнения обязательств как от всех заемщиков вместе, так и от любого из них по отдельности, как в полном объеме, так и частично.
Любой кредитор, который не был удовлетворен полностью одним из солидарных должников, имеет право требовать недополученную сумму от остальных солидарных должников. Обязательства солидарных должников сохраняются до момента полного исполнения обязательства.
Обозначу две разновидности кредитов, которые могут привести к залогу квартиры продавца в банке.
Взятие ипотеки является законодательно обусловленным вариантом приобретения имущества с использованием средств, предоставленных банком в качестве кредита.
Установленные правом (ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ) нормы регулируют процесс ипотечного кредитования. Кредитные учреждения предлагают стандартные варианты условий согласно собственным программам или по программам, которые получают государственную поддержку, такие как ипотека с государственными льготами или семейная ипотека (п. 5 правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 № 566).
Ипотека на основании соглашения оказывается. Основное расхождение с ипотекой на основании закона состоит в том, что клиент получает заемные средства от банка под залог своей собственности или собственности третьего лица, такого как родственник или знакомый. В такой программе обычно устанавливаются более высокие процентные ставки на 3-10 процентных пунктов, а объем кредита составляет не более 70-80% от оценочной стоимости заложенной недвижимости.
Часто банк предлагает такую ипотеку в случае, когда клиент не соответствует стандартным условиям (недостаточный доход или испорченная кредитная история). Однако, обычно процентные ставки на нее выше на 3-10 процентных пунктов, а сумма кредита не превышает 70-80% оценочной стоимости заложенного имущества.
Как осуществляется процесс заключения сделки при продаже жилой недвижимости, на которую наложена ипотека?
Порядок действий, который необходимо соблюдать.
Для завершения сделки по продаже залоговой квартиры необходимо получить одобрение от банка. Росреестр запросит это согласие вместе с необходимыми документами для регистрации договора купли-продажи. Также, банк потребует предоставления этого согласия для осуществления проверки квартиры со стороны покупателя.
- Попросите у сотрудника банка бланк заявления для получения разрешения на продажу ипотечной квартиры.
- Заявление можно оформить через личный кабинет в интернет-банке или отправить на электронную почту специалистов, ответственных за работу с клиентами, которые интересуются ипотечными услугами.
Обычно, принятие такого решения занимает от 3 до 5 дней. В случае, если у заемщика нет проблем с возвратом кредита, банк обычно идет на встречу.
Ищем заинтересованного покупателя для квартиры. Рекомендуется предупредить его о наличии ипотеки на эту недвижимость и проинформировать о полной сумме задолженности по кредиту. Далее покупатель сам решит, желает ли он приобрести такую квартиру и как будет осуществлять оплату: наличными или через оформление ипотеки. После этого необходимо согласовать условия сделки с банком, которому принадлежит квартира.
Осуществить сделку можно несколькими способами. Продавец имеет возможность открыть либо аккредитивы, либо ячейки для расчетов. В случае выбора аккредитива, банк переводит средства продавцу только после выполнения определенных условий, оговоренных в договоре. Эти условия, как правило, включают в себя получение выписки из ЕГРН, подтверждающей переоформление права собственности и снятие всех обременений. В случае использования ячейки, наличные средства могут быть выплачены продавцу.
Если вам интересно, то в следующей статье я расскажу о различных способах проведения подобных сделок. В данной статье мы обсуждали риски, связанные с такими сделками, и меры, которые необходимо принять, чтобы защитить себя от негативных последствий недействительности сделки.
Человек, который приобретает заимствованное по договору ипотеки имущество, становится вместо заемщика и несет все обязанности последнего по ипотечному договору, включая те, которые не были должным образом выполнены первоначальным заемщиком (например, обязанность оплаты неустойки, назначенной в связи с задержками платежа). Новый заемщик может быть освобожден от любой из этих обязанностей только по письменному соглашению с кредитором.
Если несколько лиц купили имущество, которое было заложено в рамках ипотеки, каждый из них несет ответственность за неисполнение обязательства, связанного с ипотекой, пропорционально доле заложенного имущества, перешедшего ему.
Если имущество, которое служит объектом ипотеки, невозможно разделить или по каким-либо другим причинам переходит в общую собственность наследников залогодателя, наследники становятся солидарными залогодателями.
Необходимо быть особенно внимательным при проверке исполнения условий кредитного договора предыдущим владельцем.