Измененная процедура возврата задолженности по коммунальным и жилищным услугам привела к тому, что независимо от того, платите вы своевременно или нет, вы можете столкнуться с списанием определенной суммы со своего банковского счета. Как избежать неприятных неожиданностей и как обеспечить безопасность своих финансов?
За счета в ответе
Совместно проживающие бывшие члены семьи собственника несут совместную ответственность за задолженности. Например, если квартира принадлежит бабушке, а прописаны в ней дети и внуки, то по закону собственник обязан оплатить долги, но кредитор имеет право попросить заплатить солидарно всех проживающих в квартире. При этом не все проживающие фактически проживают по адресу своей регистрации, однако это не требуется подтверждать. Если вы зарегистрированы, значит, вы проживаете, а значит, вы обязаны погасить долги за квартиру, накопившиеся по ЖКХ. Единственный способ обезопасить себя — иметь регистрацию именно по месту фактического проживания.
Я не в доле
Владение имуществом вместе с теми, кто может не оплачивать коммунальные и жилые услуги, является не менее опасным. Управляющие компании, поставщики отопления, воды и электричества не делают различий между собственниками, ответственными за накопленные долги.
Часто такие обстоятельства имеют место в жилищах общежитий или же в апартаментах, которые были разделены между супругами после развода, при этом только один из экс-супругов продолжает проживать на общей площади.
Существует только один выход — разделить области ответственности, иными словами, банковские счета. Это можно сделать двумя способами: обратиться непосредственно к управляющей компании, ТСЖ, поставщикам ресурсов, и в случае отказа — обратиться в суд.
Заплатили по-соседски
Одним из распространенных приемов, используемых управляющими компаниями, является перераспределение долгов неуплательщиков на тех, кто регулярно платит. Этот хитрый прием основан на платежах за содержание дома. Однако, требование подробного отчета от управляющей компании о расходовании средств, поступивших на содержание дома, каждый месяц является довольно хлопотной задачей. Самым простым способом избежать оплаты счетов за соседей является заключение прямых договоров.
Нет квартиры, есть долги
Крайне часто возникает необходимость оплатить задолженности других лиц после продажи квартиры. Новый владелец вынужден перерегистрировать лицевой счет на свое имя и уведомить всех поставщиков услуг о смене собственника квартиры. Однако, не все люди так ответственно подходят к данному вопросу. Пока задолженностей нет, все формальности остаются незамеченными. Однако, как только возникают долги, управляющая компания обращается в суд и получает право на взыскание денег с того, кто числится как собственник. Все происходит довольно быстро, суд выносит решение, а приставы начинают приступать к взысканию денежных средств с банковского счета должника. При этом, ни суд, ни приставы не проводят проверку информации о собственнике жилья, они полностью полагаются на предоставленные данные управляющей компанией.
Советы Игоря Кокина сводятся к рекомендации обращаться в государственную жилищную инспекцию в случае возникновения такой ситуации с УК. Он указывает на то, что управляющие компании обязаны вести актуальный реестр собственников в соответствии с Жилищным кодексом, и если они не выполняют данное требование, то это считается нарушением лицензионных норм.
Интересно отметить, что в таких ситуациях предыдущий владелец предупреждают о начале судебного разбирательства, но по старому месту жительства. Такой порядок действий оставляет человека без возможности заметить нарушение вовремя. Единственное, что можно посоветовать, — время от времени проверять веб-сайт службы судебных приставов, чтобы убедиться, что у вас нет никаких задолженностей.
Собственность с хвостом
Покупатель также сталкивается с определенными рисками. Если управляющая компания решит не уточнять детали, он может быть вынужден платить за долги предыдущего владельца.
Новый владелец не несет ответственности за долги предыдущего. Единственным исключением являются платежи за капитальный ремонт, отмечает Игорь Кокин. Однако на практике происходят явные нарушения. На различных форумах неудачливые владельцы новых квартир рассказывают, как при покупке недвижимости не обратили внимание на счета за коммунальные услуги, которые оказались неоплаченными.
Коммунальные службы, в то же время, не желают углубляться в детали ситуации и настаивают на оплате счетов новыми владельцами, угрожая отключением воды, электричества и другими неприятностями. Кокин подчеркивает, что привычка считать, будто счет привязан к квартире, является унаследованной советской пережитком, на самом же деле, он привязан к владельцу. В этом случае новому владельцу жилья не следует расплачиваться за его предшественника.
Что делать, если управляющая компания и поставщики ресурсов грозятся лишить нас благ цивилизации? Сразу после регистрации права собственности требуется уведомить все организации, которые обслуживают наш дом, о смене владельца и переоформить все лицевые счета на нового владельца для обслуживания. Необходимо заключить договор с управляющей компанией или ТСЖ. Если наш дом находится под непосредственным управлением ресурсоснабжающих организаций, то придется обойти всех поставщиков — энергетики, воды и тепла — и заключить с ними новые договоры.
Если вы решили приобрести квартиру, которая имеет задолженности, то рекомендуется обратиться в офис ЖЭКа или другую службу, ответственную за обслуживание, и заявить, что с момента приобретения квартиры вы регулярно оплачиваете все коммунальные услуги и не имеете никаких задолженностей. Вместе с заявлением необходимо приложить копии договора купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации права, показания счетчиков на момент приобретения и все квитанции об оплате.
Если владеющая организация или поставщик ресурсов отвергает ваши аргументы, можно составить заявление в прокуратуру, в котором подробно изложить ситуацию и прийти к выводу, что данное поведение можно квалифицировать как попытку вымогательства.
В новую квартиру – с чужими коммунальными долгами?
Новоселы обязаны оплачивать коммунальные услуги только после получения права собственности на жилье, таковы требования закона. Тем не менее, на практике они часто сталкиваются с проблемой задолженностей предыдущих владельцев.
В начале 2020 года, городская администрация заключила договор с одним из жителей о конфискации его квартиры и предоставлении ему нового жилья. После двух лет проживания в новом жилье, он получил уведомление от судебного пристава о задолженности по оплате коммунальных услуг, составляющей около 80 тысяч рублей. Мужчина обратился в редакцию газеты «АГ» с просьбой о помощи: что делать в случае, если долг оказался чужим и не по его вине?
Недавно приобретенные владельцы недвижимости часто сталкиваются с проблемами, связанными с задолженностями по коммунальным платежам предыдущих владельцев жилых помещений. Важно понимать, что новые жильцы не несут ответственности за долги предыдущих собственников.
С какого момента возникает обязанность по оплате ЖКУ?
В соответствии с законом «Жилищный кодекс РФ», идет разговор о том, что ответственность за оплату жилого помещения и коммунальных услуг лежит на:
- человек, который орендует жилую площадь в соответствии с социальным договором аренды – начиная с момента подписания такого соглашения;
- Арендатору государственного или муниципального жилого фонда доступно проживание в арендованном жилом помещении с момента подписания договора на аренду.
- с момента подписания контракта на аренду жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда;
- Перефразирую текст, сохранив его уникальность:
- Владельцем помещения считается лицо, начиная с момента приобретения права собственности на данное помещение в соответствии с условиями, установленными третьей частью статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации.
- Люди, получившие от застройщика (лица, ответственного за строительство многоквартирного дома) помещения в этом доме в соответствии с передаточным актом или другим документом о передаче, – с того времени, как такая передача произошла;
- Начиная с момента, когда застройщик (лицо, ответственное за строительство жилого комплекса) получает разрешение на эксплуатацию многоквартирного дома, он становится владельцем всех непереданных помещений в этом доме, которые ещё не были переданы другим лицам по официальному документу о передаче.
Соответственно, гражданин, которому передали квартиру по соглашению об отчуждении недвижимости и предоставлении другой, обязан оплачивать коммунальные услуги с момента получения права собственности. Его не могут заставить погасить долги прежнего владельца квартиры, за исключением задолженностей по капитальному ремонту, которые переходят на новых владельцев.
Как избавиться от чужих долгов по ЖКУ?
Важно первым делом познакомить нового владельца с тем, что было предъявлено требование о погашении задолженности за предыдущий период по платежам за жилье и коммунальные услуги. Возможно, прежний собственник самостоятельно решит погасить свои долги.
Рассмотрим ситуацию, когда мужчина, задавший вопрос «АГ», нуждается в помощи от администрации города для решения вопроса о списании задолженности. В случае отказа ему придется подготовить копию соглашения о конфискации квартиры и предоставлении нового жилья, а также выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности. Затем он должен будет запросить справку об отсутствии задолженности по ЖКУ у управляющей компании, ТСЖ или другой организации, ответственной за обслуживание многоквартирного дома. После сбора всех необходимых документов он должен повторно обратиться в управляющую компанию, на этот раз с заявлением о списании задолженности, так как она отсутствует у нового владельца. Получение положительного ответа от компании станет основанием для прекращения исполнительного производства судебными приставами. В случае отказа управляющей компании списать задолженность, собственнику придется обратиться в суд с исковым заявлением.
После получения ответа от управляющей организации собственнику необходимо записаться на прием к сотруднику судебных приставов. В ходе приема у пристава следует узнать, каким образом было возбуждено исполнительное производство. Это может быть основано на приказе, выданном мировым судьей, либо на решении, принятом районным судом. В дальнейшем собственнику придется добиваться отмены указанного приказа или решения, ссылаясь на статью 153 Жилищного кодекса РФ. Она устанавливает обязанность собственника оплачивать коммунальные услуги с момента приобретения права собственности на квартиру. Полученный ответ от управляющей организации будет полезным в судебном разбирательстве.
Что предпринять при покупке жилья, чтобы потом не пришлось отвечать по чужим долгам?
Для того чтобы заключить договор купли-продажи квартиры или передачи жилого помещения, необходимо получить справку об отсутствии задолженности по ЖКУ в управляющей компании и сохранять ее в течение трех лет.
В договоре необходимо отразить, что нет никаких задолженностей.
При осуществлении сделки рекомендуется заключить договор о передаче квартиры. В данном документе необходимо указать не только состояние жилого помещения, но и показания индивидуальных счетчиков холодной и горячей воды, электроэнергии и газа.
После получения права собственности на квартиру, советуем новому владельцу обратиться в управляющую компанию с целью переоформления лицевого счета на свое имя. После этой процедуры в квитанциях по оплате ЖКУ будут указываться информация о новом владельце.
Что делать в случае покупки квартиры с долгами за ЖКХ?
Покупка имущества на вторичном рынке всегда сопряжена с определенными рисками. Один из таких рисков – возможность приобретения квартиры, в которой имеются долги по коммунальным услугам. Возникает вопрос, несет ли новый владелец ответственность за погашение этих задолженностей. Как защитить себя от такого «сюрприза» при покупке квартиры? И что делать, если о задолженностях стало известно уже после заключения сделки?
Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда сопряжена с определенными рисками, и один из них заключается в том, что приобретенная квартира может иметь задолженности по коммунальным платежам. Правомерно ли требовать от нового владельца их погашения? Как можно защитить себя от приобретения квартиры с таким «неприятным сюрпризом»? И что делать, если о задолженностях стало известно уже после совершения сделки?
Переходят ли долги по ЖКХ к новому собственнику квартиры?
В соответствии с данными статистики, с момента начала пандемии в 2020 году, задолженности российских граждан по оплате коммунальных услуг значительно увеличились на рекордных 21%. Наблюдается все более частое появление случаев продажи квартир с огромной суммой задолженности, поэтому необходимо быть в курсе своих прав при приобретении такой недвижимости на вторичном рынке.
Предписания российского гражданского и жилищного законодательства определяют порядок перехода долгов с предыдущего владельца на нового собственника. В частности, статья 153 Жилищного кодекса РФ пунктом 5 гласит, что обязанность по регулярной оплате коммунальных услуг возникает с момента регистрации права собственности. То есть, задолженности предыдущего владельца квартиры не могут быть перенесены на нового собственника. Однако, здесь могут возникнуть определенные тонкости.
Все платежи, которые нужно регулярно погашать за наше собственное жилье, можно разбить на две группы:
2. Услуги по обеспечению комфортного проживания.
Данная категория включает в себя общедомовые нужды, содержание жилья и вывоз мусора. Важно отметить, что долги по этим услугам не передаются новому владельцу, приобретающему квартиру. Независимо от суммы задолженности, ее накопления и других факторов, долги будут оставаться на предыдущем владельце в течение всего периода, когда он является собственником.
2. Предоставляем услуги по выполнению капитального ремонта.
Однако данный вид платежей является специальным. Задолженность по ремонту квартиры, которую не оплатил предыдущий владелец, передается новому владельцу (в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса РФ, часть 3). При этом передача происходит в полном объеме накопившейся задолженности за период неуплаты. Однако такие случаи являются исключением:
- Если сумма задолженности уже была собрана с предыдущего владельца судебным порядком, новый владелец не будет обязан выплачивать эту сумму. Однако любую задолженность, накопленную после взыскания, новый собственник должен будет погасить.
- Если накопление долга произошло в течение нескольких лет, то собственникам могут быть применены сроки исковой давности, установленные в 3 года (в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это означает, что новые владельцы могут уменьшить сумму задолженности, выплатив ее в течение 3 лет, но такая возможность доступна только через судебное разбирательство. Для этого фонд капитального ремонта должен вначале подать исковое заявление в суд для взыскания задолженности с новых владельцев (решение Кондинского районного суда ХМАО №1-256/2020 от 20.05.2020 года).
Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами по ЖКХ?
Для того чтобы снизить риски приобретения вторичной недвижимости, необходимо приложить максимальные усилия. Следующие меры помогут достичь этой цели:
- Запросить у настоящего владельца документ, подтверждающий отсутствие или наличие задолженностей, от управляющей организации.
- Получение документа из Единого государственного реестра недвижимости, который включает в себя данные о всех ограничениях, накладываемых на объект недвижимости, предназначенной для продажи.
- Для получения подтверждения оплаты услуги можно воспользоваться одним из самых удобных и быстрых вариантов — получением квитанции. Помимо того, что в ней указан размер платежа за текущий месяц, также всегда присутствует информация о сумме общего долга.
- Добавить в заключенный договор купли-продажи дополнительные условия:
- Один из ключевых моментов при передаче жилого помещения новому владельцу — отсутствие задолженностей по ЖКУ и капитальному ремонту.
- В случае выявления задолженностей, предыдущий владелец обязан лично погасить все долги. Этот метод является наиболее надежным для защиты интересов будущего владельца квартиры.
Можно ли покупать квартиру с долгами по ЖКХ?
Если клиент заранее информирован о финансовых обязательствах, однако стремится приобрести именно эту жилплощадь, можно применить следующую тактику:
- Определение уплаты долга (согласно статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации). Приобретатель имеет возможность легитимно взять долг на себя и самостоятельно его погасить. Если обе стороны сделки согласны – данное условие включается в договор купли-продажи.
- Обсуждение возможных вариантов сотрудничества при продаже квартиры с непогашенным долгом. Стороны имеют возможность рассмотреть иные пути решения данной проблемы, на примере, новый владелец может погасить задолженность, а текущий собственник снизить стоимость квартиры на соответствующую сумму. Особое значение имеет фиксация всех условий не только устно, но и официально, чтобы их статус был закреплен.
Что делать, если о долгах стало известно после покупки квартиры?
Если такой случай наступил, в первую очередь требуется обращаться к предшествующему владельцу. Возможно, он будет готов компенсировать задолженности, за которые сам ответственен. В случае отрицательного ответа необходимо принять следующие меры:
- Для получения информации о дате перехода права собственности к новому владельцу можно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРН.
- Управляющей компании следует предоставить выписку с целью внесения необходимых изменений в лицевой счет. Если внесение изменений не было выполнено после подачи запроса, необходимо составить заявление о смене собственника на имя директора управляющей компании и приложить выписку из ЕГРН.
Если ранее применяемые методы не привели к успеху, следует обратиться к высшим органам: Государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзору, прокуратуре или суду.