Юлия Крылова, прокурор отдела по контролю за соблюдением антикоррупционного законодательства, дает пояснения.
В соответствии с действующим законодательством о противодействии коррупции, государственные и муниципальные служащие не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью. Несоблюдение данного запрета приводит к утрате доверия к служащему и его последующему увольнению.
Это вызывает сомнения в законности предоставления служащим возможности сдавать свою собственную квартиру в наем (в аренду) и в отнесении такой деятельности к предпринимательской.
Согласно первому пункту второй статьи двадцать третьего Гражданского кодекса Российской Федерации, предпринимательская деятельность является самостоятельной и осуществляется на свой страх и риск. Она направлена на систематическое получение прибыли от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ или предоставления услуг.
Таким образом, одним из признаков предпринимательских занятий является нацеленность на постоянное получение дохода от использования собственности. В то же время, отсутствие самого по себе дохода не влияет на классификацию деятельности как предпринимательской, поскольку извлечение прибыли является целью, а не обязательным результатом таких занятий.
Если квартира приобретается госслужащим не для удовлетворения собственных потребностей, а используется исключительно для сдачи в аренду, повторяющиеся такие действия могут вызвать опасность признания этой деятельности предпринимательской.
Законодательство предоставляет служащим государственных и муниципальных органов возможность получать доход от аренды жилых помещений и налогооблагать его по специальному налоговому режиму «Налог на профессиональный доход». В результате этого они освобождаются от уплаты НДФЛ с соответствующих доходов.
Кроме того, следует отметить, что лица, занимающие должности в государственных органах Российской Федерации, органах власти субъектов Российской Федерации, а также должности в муниципальных органах должны предоставлять информацию о своих доходах, включая доход, полученный от сдачи в аренду жилых помещений.
- Вконтакте
Прокуратура Костромской области
Структура правосудия в регионе Костромской области
Время запуска: 10 ноября 2020 года, в 16:03
Имеет ли право служащий сдавать квартиру внаем (в аренду)?
Юлия Крылова, прокурор отдела по контролю за соблюдением антикоррупционного законодательства, дает пояснения.
В соответствии с действующим законодательством о противодействии коррупции, государственные и муниципальные служащие не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью. Несоблюдение данного запрета приводит к утрате доверия к служащему и его последующему увольнению.
Это вызывает сомнения в законности предоставления служащим возможности сдавать свою собственную квартиру в наем (в аренду) и в отнесении такой деятельности к предпринимательской.
Согласно первому пункту второй статьи двадцать третьего Гражданского кодекса Российской Федерации, предпринимательская деятельность является самостоятельной и осуществляется на свой страх и риск. Она направлена на систематическое получение прибыли от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ или предоставления услуг.
Таким образом, одним из признаков предпринимательских занятий является нацеленность на постоянное получение дохода от использования собственности. В то же время, отсутствие самого по себе дохода не влияет на классификацию деятельности как предпринимательской, поскольку извлечение прибыли является целью, а не обязательным результатом таких занятий.
Если квартира приобретается госслужащим не для удовлетворения собственных потребностей, а используется исключительно для сдачи в аренду, повторяющиеся такие действия могут вызвать опасность признания этой деятельности предпринимательской.
Законодательство предоставляет служащим государственных и муниципальных органов возможность получать доход от аренды жилых помещений и налогооблагать его по специальному налоговому режиму «Налог на профессиональный доход». В результате этого они освобождаются от уплаты НДФЛ с соответствующих доходов.
Кроме того, следует отметить, что лица, занимающие должности в государственных органах Российской Федерации, органах власти субъектов Российской Федерации, а также должности в муниципальных органах должны предоставлять информацию о своих доходах, включая доход, полученный от сдачи в аренду жилых помещений.
Как сдать квартиру в аренду без потери прав по соц найму: практические советы и юридические возможности
Как правильно сдать квартиру в аренду, не нарушая законодательство, в случае, если она была получена по договору социального найма, а сама я проживаю и работаю в другом городе вместе со своим парнем, и не желаю потерять квартиру, работу и отношения? Существуют ли юридические соглашения, позволяющие сдавать квартиру, чтобы избежать ее изъятия?
Ответы юристов (1)
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, нельзя сдавать или использовать в других целях жилое помещение, полученное по договору социального найма, без предварительного согласия местных органов самоуправления. В случае нарушения данного требования, соответствующие органы имеют право отказать в продлении договора социального найма или расторгнуть его.
В некоторых регионах есть возможность сдавать жилье в субаренду с разрешения местных органов самоуправления. В таком случае необходимо заключить договор субаренды и получить разрешение на его заключение. Важно учесть, что арендная плата должна соответствовать рыночным условиям, а прибыль от субаренды не должна превышать расходы на содержание жилья.
Избежать потери жилья важно соблюдать законодательные требования. Чтобы избежать проблем, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу или специалисту в органах местного самоуправления перед любыми действиями в данной ситуации.
Для решения данного вопроса вам необходимо изучить действующее законодательство Российской Федерации, касающееся аренды жилых помещений. Если ваш договор социального найма не предусматривает возможность сдачи квартиры в аренду, то вы не имеете права на такие действия. В случае нарушения социального найма вы рискуете расторжением договора и потерей жилья. Однако, если в вашем городе действует программа государственной поддержки для молодых семей или граждан в трудной жизненной ситуации, вы можете обратиться к местным властям с просьбой о разрешении сдачи квартиры в аренду и получить на это разрешение. Также возможно обратиться в Жилищную инспекцию для субаренды, но это право должно быть предусмотрено в договоре социального найма. В случае нарушения законодательства по данному вопросу вас могут оштрафовать или возбудить административное дело. В любом случае, рекомендуется обратиться за юридической поддержкой к компетентному юристу, чтобы минимизировать риски возникновения негативных последствий в данной ситуации.
Статья 16 Закона РФ от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ, который регулирует вопросы о государственной помощи населению, и Статья 78 Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает правила в области жилищного законодательства в нашей стране.
Согласно закону № 73-ФЗ «О государственной социальной помощи», применимому с 31 мая 2001 года, аренда квартир, полученных по договорам социального найма, запрещена.
Пункт 78 Жилищного кодекса Российской Федерации также запрещает обмен жилыми помещениями и передачу их в субаренду или аренду тех квартир, которые были получены по договору социального найма.
Следовательно, аренда квартиры, полученной по договору социального найма, является незаконной и может привести к отнятию права на проживание в данном жилом помещении.
Как сдать квартиру, которую вы занимаете по договору социального найма
Важным является то, что каждый из трех вариантов договоров социального найма имеет свои особенности, в частности, отличаются они по вопросу сдачи жилья в поднаем. Это принципиальное отличие между ними. Первый договор был принят в 1966 году, второй — в 1985 году, а третий — в 2005 году на основе Постановления Правительства РФ № 315. Интересно, что оба предыдущих договора по-прежнему действуют и не требуют переоформления в соответствии с законом. Таким образом, все договоры, заключенные с 1966 года, сохраняют свою силу и не подвергаются изменениям.
Какое из решений социальной сферы является безопасным при сдаче квартиры в аренду?
С течением времени, степень строгости при передаче в субаренду квартиры, сдаваемой по договору социального найма, значительно сокращается. К примеру, по «брежневскому» договору незамедлительно возникает возможность изъятия жилого помещения, как только становится известно, что в нем проживает непричастное лицо.
Упомянутый вариант 1985 года предоставляет некоторую гуманность, так как имеет опцию «сдавать внаем занимаемое жилое помещение или его часть в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом РСФСР, а также правилами найма жилых помещений». Однако, радоваться рано: эти правила запрещают получение оплаты за аренду жилья, то есть, как только становится доказано, что «жилое пространство регулярно сдается внаем с целью получения неосновных доходов», жилье также изымается.
С 2005 года появилась новая возможность сдавать жилье в аренду и не ограничивать размер оплаты за это.
Главный вывод, который можно сделать из этого, заключается в том, что если квартира находится в социальном найме и договор был заключен до 1985 года, то при подселении могут возникнуть проблемы, вплоть до судебного разбирательства. Несмотря на то, что требования того времени кажутся абсурдными, с юридической точки зрения у владельца есть все основания потерять свое жилье.
Что делать, если вы хотите сдать квартиру, которую занимаете по «брежневскому» варианту?
Предложение о сдаче в аренду жилого помещения
Если вам нужно сдать квартиру, но ваш договор социального найма был заключен до 1985 года, вам придется обратиться к адвокату или найти другое решение для этой проблемы. Просто избавиться от старого документа не получится, поскольку ранее заключенные договоры не могут быть переоформлены и вам не выдадут новый договор, а восстановят старый.
В соответствии с договором социального найма, у вас есть возможность вносить изменения в него, чтобы добавить важную информацию о праве на сдачу арендуемого жилого помещения в субаренду.
Есть ли еще другие преграды на пути?
Да, здесь нас ждет еще одна трудность. Суть в том, что согласно Жилищному кодексу, для сдачи в аренду жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, необходимо выполнить следующие условия:
А) получение письменного подтверждения от арендодателя.
Б) требуется получить письменное согласие от всех членов семьи, причастных к нанимателю.
Если нет проблем с вторым пунктом, то нет ясности о том, как получить согласие от муниципалитета в данном случае. Вероятно, необходимо отправить запрос на разрешение сдачи квартиры, но нет определенности в том, в какой форме это должно быть сделано. Также нет ясности о том, насколько вероятно получение такого разрешения. Условия отказа определены достаточно нечетко законом и включают в себя «а также в других случаях, предусмотренных федеральными законами». В любом случае, вероятно, муниципалитет потребует множество документов от потенциального арендатора, поэтому, вероятно, придется значительно снизить цену, чтобы заинтересовать его.
Есть ли необходимость искать альтернативные маршруты?
Хотя ситуация довольно запутанная, есть выход, который достаточно прост. Если жилье передается в субаренду без оплаты, достаточно сообщить об этом арендодателю (причем не обязательно письменно, и доказать отсутствие звонков в муниципалитет и предупреждений сложно) и получить согласие членов семьи.
Достаточно будет подписать с жильцом соглашение о том, что он может временно проживать в квартире, которую я арендую по договору социального найма, в указанный период времени (не более полугода). В свою очередь, жилец будет нести ответственность за содержание квартиры и оплату всех сопутствующих услуг, включая связь. Фактически, я просто попросил жильца присмотреть за квартирой в мое отсутствие.
Однако, в итоге выходит так, что у меня нет никаких претензий к арендатору? Чтобы ограничить возможности арендатора и обязать его все-таки выплачивать арендную плату, можно заключить дополнительное соглашение, в котором будет указано: «При этом, гражданин Н. обязуется регулярно, каждый месяц, не позднее указанной даты, выплачивать мне определенную сумму и т.д.».
Одно из важных условий заключения соглашения заключается в том, что в его конце должно быть указано, что «данное соглашение является окончательным, все предыдущие документы теряют свою силу», а дата подписания должна быть на один день позже, чем у предыдущего документа. Таким образом, предыдущее соглашение о том, что Н. проживает у вас бесплатно, недействительно. Важно сохранить это в тайне от муниципалитета.
В конечном итоге к какому выводу мы приходим? Если вы арендуете квартиру по договору социального найма и хотите сдать ее в субаренду, существует способ, который может быть неудобным и не совсем этичным, но вполне законным. При этом не имеет большого значения, когда был заключен ваш договор социального найма, хотя если это произошло до 1985 года, то формальностей (если вы любите следовать правилам) будет больше.
Смотрите также:
- Как правильно оформить договор дарения, чтобы безвозмездно передать квартиру?
- В период экономической нестабильности повысилась активность «теневых агентов» в сфере недвижимости. Как избежать попадания в их сети?
- Как избавиться от неприятных соседей: проблемы с алкоголем, нарушение общественного порядка и отсутствие ремонта
Когда суд может лишить квартиры того, кто сдает ее в аренду
Если без должной осторожности сдавать жилье непроверенным лицам, это может привести к непредвиденным последствиям, связанным с потерей квартиры.
Нынешнее законодательство не только не запрещает сдачу жилья за определенную плату, но и устанавливает правила для такого виды аренды. Важно помнить, что за безопасность и поведение арендаторов отвечает сам владелец жилья.
Поэтому, если сдавать квартиру без должной проверки, можно оказаться в неприятной ситуации, когда придется потерять свою собственность. Представим несколько возможных сценариев для муниципального и частного жилья.
1. Когда грозит выселение из муниципальной квартиры за сдачу ее в аренду
Если граждане ранее получили жилище от государства и не осуществили приватизацию, то оно остается во владении муниципалитета (или региона), а жильцы могут им пользоваться в рамках договора социального найма.
Согласно правилам, человек, снимающий квартиру, может временно сдать ее в субаренду, но только после получения согласия со стороны местной администрации и членов семьи, проживающих с ним. В противном случае, несоблюдение данных требований может привести к негативным последствиям, чего можно наглядно примерить на реальной ситуации.
Многие жильцы одного из многоэтажных зданий в Улан-Удэ не раз обратились в местную администрацию с жалобами на свою соседку. Ее поведение и образ жизни можно охарактеризовать как «совершенно несоциальное», что приводит к многочисленным неприятностям, таким как шумные празднества и скандалы.
Администрация обнаружила, что данная квартира, вызывающая проблемы, сдается уже на протяжении многих лет. Мужчина, получивший эту квартиру по решению суда, покинул ее и передал неофициально в аренду этой живой и веселой соседке.
Естественно, администрация не выдавала ему разрешения. В таком случае она обратилась в суд, требуя выселить не только нелегального квартиранта, но и признать владельца жилья (по ордеру) лишившимся права на проживание.
Проблема состоит в том, что в соответствии с законодательством (статья 83 Жилищного кодекса РФ) договор социального найма прекращается с того момента, когда арендатор добровольно переезжает в другое место проживания.
В данной ситуации все указывало на то, что мужчина не планировал использовать квартиру: он уже давно покинул ее, сдал ее в аренду, не оплачивал задолженности по коммунальным платежам и не интересовался, что там происходит.
В результате вынесенного решения, суд определил, что мужчина лишился возможности проживать в оспариваемой квартире, и велел выселить его вместе с сожительницей. Это решение было принято Октябрьским районным судом города Улан-Удэ Республики Бурятия 28 мая 2019 года.
2. Когда собственнику придется расстаться со своей квартирой за то, что он сдает ее жильцам
Владельцы частных квартир могут сдавать их жильцам за плату без необходимости получать разрешение. Однако следует помнить, что право собственности также влечет за собой дополнительные обязанности.
Согласно законодательству Российской Федерации, владелец жилого помещения обязан не только содержать его в должном состоянии, но также уважать права своих соседей и соблюдать правила, установленные для пользования жилыми помещениями (ссылка на статью 30 Жилищного кодекса РФ).
Если хозяин не проживает в сдаваемой им квартире, но сдает ее, то он все равно несет ответственность за нарушения своих арендаторов перед другими людьми.
В подобных ситуациях осуществляется решительное лишение права собственности на жилье в качестве радикальной меры ответственности.
В соответствии с пунктом 293 Гражданского кодекса Российской Федерации, если владелец имущества грубо нарушает свои обязанности по обеспечению содержания жилого помещения и не соблюдает права окружающих соседей, то местные органы исполнительной власти вначале официально уведомляют его о необходимости устранить указанные нарушения.
Если он игнорирует, она подает иск в суд с требованием о продаже жилого помещения на аукционе. Судебное решение приказывает продать квартиру, и прежний владелец может получить только сумму, полученную от продажи (с учетом расходов на исполнение судебного решения).
В судебной практике существует определенный случай, где женщина была вынуждена долгое время переносить неприятные поступки «радостных жильцов» (арендаторов соседней квартиры).
Поступившие жалобы были проигнорированы администрацией, что вынудило женщину обратиться в суд, где она потребовала, чтобы администрация была обязана предпринять действия по изъятию квартиры у проблемного собственника.
Решение от 14 ноября 2018 года Беловского горсуда Кемеровской области гласит, что жильцы нарушают правила использования жилого помещения, его сознательно разрушают, и поэтому имеется достаточное основание для проведения публичных торгов с целью продажи квартиры.
Если вы являетесь собственником, примите во внимание, что именно вам приходится нести ответственность за проживающих в вашей квартире людей. Включите в договор возможность вашего преждевременного отказа от него в случае нарушения установленного порядка со стороны жильцов. Таким образом, вы защитите не только спокойствие соседей, но и свое право на квартиру.