Процесс продажи загородного дома требует значительных усилий и внимания. От того, насколько грамотными будут действия продавца, во многом зависит, потратит ли он месяцы на ожидание сделки или же его собственность найдет покупателя в кратчайшие сроки. Вместе с опытными специалистами анализируем, как наилучшим образом подготовиться к продаже загородного дома.
- Юлия Дымова, возглавляющая команду в офисе продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Ольга Фрик — член Комиссии Федеральной нотариальной палаты, ответственная за управление имиджем, взаимодействие с СМИ и общественными организациями.
Как подготовиться к быстрой продаже
Первый этап — составление комплекта документов. Не следует полагаться на случайность, наоборот — здесь каждая бумажка имеет значение. Отсутствие любого документа может препятствовать или даже привести к отмене сделки.
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова подчеркивает, что основное значение имеют документы, которые свидетельствуют о владении объектом, который вы собираетесь продать. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права, однако сейчас можно получить выписку из ЕГРН, где содержится полная информация о продаваемом объекте.
Если продавец состоит в браке, а объект продажи был приобретен во время брака, необходимо получить нотариальное согласие от второго супруга для совершения сделки. Кроме того, потребуются справки, подтверждающие отсутствие задолженностей продавца по коммунальным услугам и взносам перед управляющей компанией поселка или правлением СНТ.
Требуется выполнить межевание, если участок не разграничен. Для этого нужно обратиться к опытному кадастровому инженеру. В конечном счете, основная задача продавца — предоставить покупателю ухоженный объект без сложностей и дополнительных расходов.
Какие документы требуются для оформления:
- документ, подтверждающий личность и квалификацию продавца;
- документ, подтверждающий факт оформления или прекращения супружеской связи;
- документ, подтверждающий согласие супруга, удостоверенный нотариусом, на проведение сделки, либо копия официально оформленного брачного договора;
- Подтверждающие право собственности бумаги, такие как договор дарения или свидетельство о праве наследования и другие документы.
- документ, подтверждающий отсутствие долгов за коммунальные услуги и оплату членских взносов в садовом обществе;
- Если жилой дом расположен на землях населенных пунктов и имеет статус жилого помещения, вы можете получить свидетельство о том, что в этом доме нет зарегистрированных жителей.
- Необходимо иметь в наличии соответствующую документацию, подтверждающую проведение геодезических работ, а также определение границ участка. Поскольку процесс межевания требует времени, рекомендуется заняться этим несколько месяцев до того, как поставить дом на продажу.
Ольга Фрик, исполняющая обязанности нотариуса, осуществляет свою профессиональную деятельность в области нотариальных услуг.
Для того чтобы продать загородную недвижимость, необходимо не только подготовить документы на сам дом, но и на земельный участок, на котором он находится. Законами запрещается отчуждение зданий, сооружений или конструкций без наличия земельного участка. Также, если продавец женат или был женат на момент приобретения недвижимости, потребуется оформить нотариальное согласие супруга или супруги на сделку. Однако, если между супругами существует брачный договор или соглашение об разделе имущества, которые меняют правила совместной собственности, то данное требование отменяется.
Необходимо выполнить третий шаг, который заключается в установлении порядка на участке и внутри дома. Необходимо избавиться от старых и ненужных вещей, подстричь траву и убрать завалы на участке. Важно, чтобы покупатель увидел объект в максимально подготовленном состоянии для сделки.
Согласно Юлии Дымовой, если речь идет о жилом доме, который не требует сноса, то основная цель предварительных мероприятий заключается в обеспечении чистоты, порядка и удобства для осмотра. Можно выполнить небольшие ремонтные работы, непременно убрать все предметы и удалить лишнее. Перед показом желательно убирать личные вещи, чтобы покупатель не чувствовал, что он проник в чужое собственность.
Этап 4 — определение рыночной стоимости. Даже в одной и той же местности цены на объекты могут сильно отличаться. Поэтому необходимо изучить предложения на интернет-площадках, провести опрос соседей-продавцов и учесть все особенности каждого продаваемого объекта. Например, дом, площадью 250 квадратных метров, построенный из кирпича на участке в 25 соток у леса, будет стоить значительно дороже, чем каркасный дом, площадью 70 квадратных метров, расположенный у дороги на участке в восемь соток.
Продавецу необходимо общаться с потенциальными клиентами с дружелюбием и готовностью ответить на все их вопросы.
Этап номер пять — снимать фотографии дома. Фотографии должны быть информативными и достоверными. На них не должно быть лишних людей или личных предметов. Лишними в кадре будут предметы мусора или грязная посуда. Важно, чтобы у потенциального покупателя не возникло ощущения, что фотографии были сделаны в неподходящих условиях, чтобы скрыть какие-то недостатки.
Шаг номер шесть — опубликовать объявление о продаже на известных онлайн-площадках. При правильной ценовой политике, начнут поступать звонки от потенциальных клиентов. Специалисты советуют быть готовыми к тому, что не все звонки будут относиться к делу. Очень важно уметь отсеивать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и быть готовым отвечать на разнообразные вопросы.
Как организовать успешное демонстрационное мероприятие
Представление дома является ключевым этапом в процессе подготовки к продаже. Рекомендуется не затягивать переговоры, а вместо этого позволить потенциальному покупателю как можно скорее посмотреть на объект. Во время личной встречи рекомендуется проявлять спокойствие и доброжелательность, но не перегружать покупателя лишней информацией. Очень маловероятно, что покупатель, приехавший для осмотра дома, будет интересоваться историей жизни продавца и другими ненужными деталями. Следует придерживаться обычных норм этикета и не подвергать покупателя излишнему давлению или пытаться скрыть недостатки. Основная цель продавца — показать себя как честного человека, с которым можно иметь дело, согласно рекомендациям риэлторов.
На седьмом этапе процесса продажи, после достижения соглашения между покупателем и продавцом, возможно получение аванса. В специальном договоре об авансе обычно прописываются данные о сторонах сделки, полная стоимость товара, сумма аванса и другие важные условия.
Восьмым шагом является заключение договора купли-продажи между сторонами, официальная регистрация сделки и получение соответствующей суммы денег.
Как оформить сделку
Заключить сделку по приобретению загородной недвижимости можно двумя способами — простой письменной формой или нотариальным удостоверением. В некоторых ситуациях нотариальное оформление договора купли-продажи является обязательным. Например, если одним из владельцев недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также при продаже доли в праве общей собственности.
Если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в разных городах и не могут или не хотят тратить время и деньги на встречу, то нотариальная форма будет очень полезна. Сейчас нотариусы могут оформлять сделки удаленно, когда каждая сторона договора посещает удобную для себя нотариальную контору, а выбранные нотариусы связываются между собой через интернет. Нотариус Ольга Фрик об этом говорит.
Как вести расчеты
Основной риск, связанный с продажей загородной недвижимости для продавца, заключается в этапе расчетов. Подписывая договор в простой письменной форме и беря на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, стороны сталкиваются с различными возможными последствиями — от неполного платежа до полного отказа покупателя от оплаты. Могут возникнуть трудности в случае задержки или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Поэтому нотариус рекомендует продавцу обратить особое внимание на условия, касающиеся момента передачи денег, в договоре.
По словам Ольги Фрик, при заключении сделки с нотариальным удостоверением, все риски и ответственность возлагаются на нотариуса. Деньги за покупку недвижимости перечисляются на открытый публичный счет нотариуса, который выплачивает средства продавцу после регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-либо причине не состоится, покупателю будут возвращены деньги.
Приобретение недвижимости с отсрочкой платежа может быть удобным, если использовать депозитный счет. Эта схема позволяет покупателю распределить выплаты по определенному сроку, когда немедленное внесение полной суммы не является возможным. В соглашении, заключенном между сторонами, определяется временной отрезок для внесения платежей. Только после получения последнего взноса на свой депозитный счет нотариус передает необходимые документы в Росреестр для регистрации права собственности. Как только переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переводит всю сумму на счет продавца. На эту схему обратилось внимание нотариус Ольга Фрик.
Не пользуйтесь автоматическим переводчиком и избегайте повторений.