Пункт 9. Об аренде земельных площадей, предназначенных для сельскохозяйственного использования.
Возможно передать в аренду земельные участки, которые были зарегистрированы в государственном кадастровом учете, исключительно для сельскохозяйственного использования. Это включает в себя и земельные участки, которые находятся в совместной собственности.
Лицо, имеющее полномочия на совершение сделок с земельным участком, который находится в совместной собственности и используется в сельскохозяйственных целях, может подписать договор аренды и соглашение о сервитуте без предоставления доверенности, если условия этих документов соответствуют решению общего собрания собственников доли.
Внесены изменения в текст согласно Федеральным законам от 29.12.2010 года № 435-ФЗ и от 14.07.2022 года № 284-ФЗ.
Соглашение об аренде земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего государству или муниципалитету, может быть заключено на период от 3 до 39 лет, за исключением ситуаций, определенных данным законом.
На протяжении пятилетнего периода, для целей косогонки и пастбищного содержания скота, заключается договор аренды земельного участка, который является частью государственного или муниципального сельскохозяйственного имущества.
В соответствии с пунктом 3, измененным Федеральным законом от 02.12.2013 N 327-ФЗ, требуется провести переформулировку текста, чтобы он стал уникальным.
В документе о сдаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть указано, что после окончания срока аренды или до его окончания при выполнении арендатором всех условий договора, земельный участок будет передан в собственность арендатору за обусловленную договором цену. Это будет осуществляться с учетом особенностей, определенных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.
В том случае, если не существует других указаний от закона или арендного договора, арендатор, который выполнял свои обязанности должным образом, имеет преимущественное право на продление арендного договора на новый срок, при условии равных возможностей для всех.
Отсутствует ограничение на площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в аренде у одного арендатора одновременно.
Федеральный закон, принятый 18 июля 2005 года под номером 87-ФЗ, стал недействительным.
В случае, если в договоре аренды земельного участка нет иных условий, арендатор имеет право заложить свои арендные права без согласия других участников долевой собственности в течение срока действия договора аренды.
Восьмым пунктом, внесенным Федеральным законом от 18.07.2005 года № 87-ФЗ, было введено следующее.
Запрещается передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому человеку, а также передача арендных прав в залог и их внесение в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив крестьянским или фермерским хозяйствам, которые арендуют земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для осуществления деятельности крестьянских или фермерских хозяйств.
Пункт 9 был внесен в Федеральный закон от 14.07.2022 года № 316-ФЗ.
Изменятся правила предоставления сельскохозяйственных земель в аренду. Как подготовиться
Требуется внести изменения в муниципальные правовые акты, регулирующие предоставление участков сельхозназначения, до конца текущего года. Начиная с 1 января 2024 года, данные акты должны быть согласованы с новыми правилами относительно оборота таких земель. Арендаторы будут обладать ограниченными правами. В то же время, гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам (КФХ) будет легче арендовать земельные участки.
С 1 марта вступят в силу новые положения закона, включающие в себя изменения. Появятся дополнительные причины для отказа в предоставлении земли без проведения торгов. Также органы местного самоуправления будут принимать новые правила при определении размеров земельных долей.
Задача представителям Местной самоуправляемой управы (МСУ) заключается в том, чтобы следить за соблюдением свежих ограничений, касающихся арендаторов.
Земельный кодекс и два федеральных закона, а именно закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», будут изменены с помощью документа Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ.
начиная с 1 января 2024 года, вступят в силу новые ограничения для арендаторов сельскохозяйственных участков, предоставляемых муниципалитетами (в соответствии с пунктом 9 статьи 9 Федерального закона № 101-ФЗ). Если арендатор заключил договор без проведения торгов, то в течение всего срока действия данного договора он не будет иметь права:
- арендовать участок и сдавать его в подсубаренду
- осуществлять передачу прав и ответственности в соответствии с арендным соглашением третьей стороне;
- Осуществление передачи арендных прав в качестве залога.
- Используя Русский, можно внести арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества.
- Возможно вкладывать в производственный кооператив арендные права в качестве паевого взноса.
Используя новые запреты, будет осуществляться использование земель прямо для сельскохозяйственного производства. Все арендаторы должны прекратить субаренду до 1 января 2024 года, вывести сельскохозяйственные участки из уставных капиталов и изъять их из кооперативов. Органы муниципального земельного контроля будут проверять, соблюдают ли арендаторы новые запреты.
У нас есть возможность согласия с арендодателем сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору другому лицу, согласно Гражданскому кодексу. Также мы можем отдавать арендные права в залог и использовать их в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ, или вносить их в качестве паевого взноса в производственный кооператив, согласно ст. 615 ГК. Земельный кодекс позволяет нам сдавать муниципальный земельный участок в субаренду с упрощенной процедурой, без необходимости получения согласия арендодателя, если это не предусмотрено договором аренды. Исключение составляют арендаторы, являющиеся резидентами особых экономических зон, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК.
Без необходимости совершения сделок, будет возможность предоставлять земельные участки гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам.
В 2015 году из Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ была удалена возможность органам власти предоставлять КФХ земельные участки без проведения торгов. Вследствие этого, возникли трудности у таких хозяйств в получении земли, так как им приходится соревноваться на аукционах с крупными сельскохозяйственными организациями. Начиная с 1 января эта проблема будет решена. Органы местного самоуправления получат право предоставлять в аренду участки сельхозназначения КФХ и гражданам для сельскохозяйственного производства без необходимости проведения торгов (согласно ст. 10.1 ЗК).
Срок договора аренды может быть установлен до пяти лет. В настоящее время возможно сдавать земельные участки в аренду для сельскохозяйственного производства на протяжении от трех до сорока девяти лет. Для осуществления сенокоса, выпаса сельскохозяйственных животных и огородничества срок аренды составляет три года.
Для того чтобы в следующем году получить земельный участок без проведения торгов, необходимости нет предоставлять доказательства о том, что у граждан и крестьянско-фермерских хозяйств нет земельных участков в других регионах. Заявления о предоставлении земли будут рассматриваться в порядке их поступления. После получения участка без проведения торгов арендатору будет запрещено изменять его назначение.
Будут возникать больше поводов для отказа в выделении земельного участка без проведения торгов.
В статье 39.16 ЗК указаны причины, по которым можно отказать в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов. Однако, начиная с 1 марта 2024 года, этот перечень будет дополнен еще двумя причинами. Познакомьтесь с обновленным списком.
С 1 марта 2024 года участок не будет предоставляться по причинам, предусмотренным основаниями для отказа.
Участок уже выделен на основании бессрочного права пользования, бесплатного пользования, наследуемого по жизни владения или аренды.
Этот участок возник благодаря разделу другого участка, который был выделен садоводческому или огородническому некоммерческому обществу.
На данной территории находятся строения, конструкции или незаконченные объекты, принадлежащие частным лицам, организациям или местному самоуправлению.
Участок, указанный в заявлении, был исключен из обращения или ограничен в своем использовании, и его предоставление запрещено на основании правового акта.
На этой территории предусмотрено место под отдельные нужды муниципалитета.
Этот участок находится в пределах земельного участка, по которому заключено соглашение о развитии застройки с другой стороной.
Земельный участок находится в пределах территории, где заключен договор о всестороннем развитии с другой стороной. Или этот участок образован из земельного участка, по которому также заключен такой договор с другой стороной.
Участок был отправлен на торги, объявление о проведении которых уже опубликовано.
Было подано заявление о проведении торгов по реализации земельного участка или на возможность его сдачи в аренду.
На данный момент было опубликовано сообщение, которое касается дачи участка земли для индивидуального жилищного строительства, организации домашнего хозяйства, садоводства или крестьянского хозяйства.
Намеченное использование земельного участка не соответствует заявленным целям.
Участок находится в пределах территории, где действуют специальные правила использования. Заданные ограничения препятствуют использованию участка в соответствии с заявленными целями.
Заявитель обращается с просьбой получить земельный участок, который не входит в официальный список участков, предоставленных для обороны и безопасности, и временно не используется для данных целей. Он сослался на пункт 10 части 2 статьи 39.10 Земельного кодекса, который позволяет такое предоставление.
Данный участок предназначен для размещения объектов, имеющих федеральное, региональное или местное значение, в соответствии с утвержденными документами о территориальном планировании и документацией о планировке территории.
На этом участке земли планируется возведение строений, соответствующих государственной программе, будь то федеральная или региональная.
Запрещено предоставление земельного участка с использованием определенного типа прав.
Не определено, как можно использовать данный участок.
Участок не имеет привязки к конкретной категории земельного участка.
Предоставление участка было оговорено заранее, и срок действия решения еще не истек.
Участок был изъят для общественных потребностей. Указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует исходным целям изъятия участка для общественного пользования.
Требуется прояснить лимиты территории участка недвижимости.
Площадь данного участка, согласно указанным в схеме его расположения, проекте межевания территории или проектной документации лесных участков, превышает на более чем 10 процентов.
Этот участок занесен в список муниципальных активов, определенных для поддержки и развития предпринимательства в секторе малого и среднего бизнеса.
С 1 марта 2024 года наступает новый период.
Площадь территории, указанной в заявлении, или площадь предоставленных территорий не соответствует установленным законом субъекта Российской Федерации ограничениям на размер земельных участков, предоставляемых для осуществления деятельности сельскохозяйственных предприятий.
На основании предварительного запроса, участок уже предоставлен ранее.
Предлагается рассмотреть новый подход к определению прав на земельные участки.
С начала марта 2024 года МСУ будет обязано определять доли земли, выделяемые из сельскохозяйственных угодий, в виде обычных дробей, измеряя их в гектарах или балло-гектарах. В настоящее время для определения размеров долей, выраженных в гектарах или баллах для разных видов сельскохозяйственных угодий, применяются местные коэффициенты.
Упрощение процедуры раздела земельных участков по долям будет внедрено с новым порядком. Предстоит упростить процесс подсчета голосов на общем собрании участников долевого собственности и определения суммы земельного налога, которую должны будут уплатить правообладатели долей.
Рекомендация: Какие изменения ожидаются с 1 марта 2025 года
1 марта 2025 года вступят в силу новые нормы для органов местного самоуправления, действующих в поселениях, муниципальных и городских округах. Согласно этим нормам, размеры земельных долей, указанные в гектарах или балло-гектарах, должны быть переведены в форму простой правильной дроби. Если участники коллективной долевой собственности на земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования, не выполнят эту процедуру к указанному сроку, орган местного самоуправления будет обязан утвердить результаты определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок. После этого необходимо будет подать заявление о внесении новой информации в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководитель агрофирмы «Серафим», Артем Климов, который также является депутатом Собрания представителей Воловского района Тульской области.