Условие: вы приобрели более просторную квартиру и переехали в нее. В целях обеспечения дополнительного дохода, вы решили сдавать свое предыдущее жилье. Давайте разберемся, какие налоги необходимо уплатить при аренде квартиры, чтобы избежать возможных юридических проблем.
- Как правильно сдавать жилую недвижимость?
- Как налоговые органы получают информацию о сдаче жилой недвижимости в аренду?
- Я попался, возник вопрос, как поступить.
- Какие неприятности могут возникнуть при сдаче квартиры без уплаты налогов?
Как сдавать квартиру
В случае, если вы предлагаете свою квартиру в аренду,
- Просим вас составить контракт. Было бы отлично, если вы обратитесь к юристу для ознакомления с документом и получения рекомендаций по включению соответствующих условий.
- Необходимо заключить соглашение в двух экземплярах. Один экземпляр остается у вы, второй – у арендатора.
Если соглашение заключается на период превышающий 11 месяцев, то необходима официальная регистрация в Росреестре. Поэтому рекомендуется заключить документы на более короткий срок с возможностью последующего продления.
- Для предоставления в налоговую орган необходимо собрать следующие документы: паспорт, договор аренды и документ, подтверждающий право собственности.
- Просим вас заполнить налоговую декларацию для учета. Есть два варианта: приехать лично или отправить ее электронно. Необходимо представить документ не позднее 30 апреля следующего года.
- До 15 июля необходимо внести оплату налога в размере 13% от ежемесячного дохода, полученного от аренды жилого помещения.
Даже при условии заключения договора на небольшой срок, обязательно следует платить НДФЛ. Какие могут быть последствия, в случае пренебрежения оплатой этого налога? За сдачу квартиры без уплаты налогов предусмотрен штраф, а в определенных ситуациях даже возможно уголовное преследование.
После смерти своей бабушки Жанна получила в наследство квартиру, которая находилась в другом городе. Она не планировала переезжать и не хотела ввязываться в проблемы с продажей. Родственники посоветовали ей сдавать квартиру в аренду — это могло бы принести ей небольшой, но стабильный доход. Девушка нашла жильцов, заключила с ними договор, подала соответствующую декларацию и оплатила налоги. Если бы она этого не сделала, ей пришлось бы не только платить налоги, но и пеню и штрафы, а также тратиться на билеты и аренду жилья в другом городе. Кроме того, ей пришлось бы брать отпуск с работы, чтобы разбираться с вопросами, связанными с налоговой. В результате, ей пришлось бы потратить гораздо больше денег, чем просто уплатить налог.
Если самозанятый арендует квартиру, размер отчислений будет зависеть от того, кто арендует помещение. Если жильцы — физические лица, плата будет составлять 4% от суммы. Если арендатором является организация или индивидуальный предприниматель, плата составит 6%. Налог уплачивается ежемесячно. Если вы сдаёте квартиру и у вас появился дополнительный доход, и вы решили вложить его выгодно, рассмотрите возможность инвестирования в паевые инвестиционные фонды. Чтобы начать, вам нужно открыть брокерский счёт.
Возможность получить выгоду не ограничивается покупкой акций компании, где вы работаете. Биржи предлагают множество альтернативных вариантов. Выбирайте из различных видов инвестиций, таких как облигации, фонды и акции, и следите за состоянием рынка с помощью приложения «Совкомбанк Инвестиции».
Как налоговая узнает о сдаче квартиры
Не стоит думать, что налоговая остается в неведении о сдаче в аренду. Доказать факт аренды квартиры несложно: обиженные бывшие арендаторы или завистливые соседи могут помочь в этом. Кроме того, такая информация может случайно стать общедоступной.
Как сэкономить на налогах при сдаче квартиры и избежать проблем с ФНС
Российская пресса сообщает, что Федеральная налоговая служба (ФНС) начала активно сотрудничать с управляющими компаниями и поставщиками коммунальных услуг для борьбы с незаконной арендой жилья. По информации СМИ, последние предоставляют налоговой службе данные о неофициальной сдаче недвижимости. Журналисты издания «Вечерняя Москва» провели интервью с экспертами, чтобы узнать, как именно ФНС может выявлять «темную» аренду и какая форма уплаты налогов на доходы от сдачи жилплощади будет наиболее выгодной.
Согласно высказыванию Константина Крохина, председателя Союза жилищных организаций Москвы и члена комитета Торгово-промышленной палаты РФ по жилищному и коммунальному хозяйству, возможность передачи данных в налоговую относится исключительно к единым расчетным центрам, а не к управляющим компаниям.
Если это обычная управляющая компания, не связанная с государственными и муниципальными структурами, она не обладает информацией о прописанных в квартирах людях, по крайней мере, так считает эксперт. Тем не менее, все вопросы, связанные с регистрацией, проживанием или непроживанием, на самом деле являются заботой МФЦ, так как они занимаются электронным документооборотом.
Согласно его словам, множество частных организаций, включая независимые управляющие компании, вероятно не будут передавать такие данные, так как закон не предоставляет им такую возможность. Данные, содержащие персональную информацию, могут нанести вред безопасности граждан, поэтому их распространение не допустимо.
Компания, отвечающая за управление, всегда проявляет осторожность в отношении этого. Если правоохранительным органам или надзорным органам требуется информация о конкретном владельце, они должны официально запросить ее в соответствии с действующим законодательством. Если такие полномочия есть, информация будет передана, — сказал Крохин.
Методы уменьшения налоговых платежей
Специалист по жилой недвижимости и ипотечный посредник Дмитрий Ракута утверждает, что правительство активно работает над тем, чтобы сделать рынок аренды недвижимости более прозрачным. На сегодняшний день существует несколько способов оплаты налога с аренды жилья, каждый собственник может выбрать тот, который будет наиболее выгодным и удобным для него.
Один из способов обеспечить уникальность текста можно рассмотреть следующим образом:
Другой вариант легального сдачи недвижимости — воспользоваться системой патентного налогообложения (ПСН). Этот выбор доступен только для индивидуальных предпринимателей. При этом государство устанавливает стоимость патента, которая составляет 6 процентов от примерного годового дохода, получаемого предпринимателем от аренды недвижимости. Срок патента может быть от 1 до 12 месяцев.
На слуху ходят вести о том, что со временем самозанятые будут приравнены к индивидуальным предпринимателям и на них будет налагаться налог в размере 6 процентов, что, вероятно, справедливо неправильно по отношению к самозанятым, — прокомментировал специалист.
Согласно высказыванию компании Ракута, гражданам, обладающим несколькими квартирами для сдачи, выгоднее платить налоги по патентной системе, так как у них есть бизнес в этой сфере. Ведь открытие индивидуального предпринимателя сопровождается расходами, ежегодными и ежемесячными платежами за обслуживание счетов и вывод денег. Фактически, ради сдачи одной квартиры все проблемы не стоят того.
Другие собственники, сдающие свою недвижимость на длительный срок и получающие за это деньги, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13 процентов. Однако, если гражданин проживает в России менее 183 дней в году и сдает квартиру, налоговая ставка увеличивается до 30 процентов. Согласно заявлению Ракуты, некоторые собственники специально оформляют доверенности на третьих лиц для сдачи своей недвижимости, чтобы уменьшить сумму налога.
Специалист заметил, что множество граждан, сдающих своё жильё в аренду, применяют простой приём, чтобы избежать уплаты налогов: они заключают договор аренды на 11 месяцев, который не подлежит официальной регистрации и имеет юридическую силу, а по истечении этого срока его просто продлевают.
Однако, если хозяин квартиры получает оплату от жильцов в форме безналичного расчета, то при регулярных переводах от одного лица средним размером в 45 тысяч рублей банк может проявить интерес к источнику дохода и сообщить об этом в налоговую службу. В результате возникают проблемы. Именно поэтому люди становятся еще более лукавыми и принимают оплату за аренду наличными деньгами, — заключил Ракута.
Вице-президент Гильдии риелторов Московской области, Ольга Власова, заявила, что за последний месяц стоимость аренды жилья в Московской области выросла на 20%. По ее словам, средняя арендная плата за жилье в Подмосковье составляет около 24-25 тысяч рублей в месяц.
Сдача квартиры в аренду в качестве самозанятого: налоги, оформление и нюансы
Множество людей, желающих защитить себя от возможных финансовых и юридических проблем, стремятся к легализации доходов от аренды жилья.
Сначала необходимо приступить к оформлению:
- самозанятость;
- индивидуальное предпринимательство — это форма организации деятельности, в которой один человек является собственником и управляет своим бизнесом.
- Либо нужно быть готовым оплачивать 13% налог с доходов физических лиц.
Известно, что самым удобным и выгодным вариантом является организация самозанятости. Давайте изучим некоторые подробности.
Вправе ли самозанятый официально оформить сдачу квартиры в аренду?
Разбираясь в соответствии с федеральным законом № 422 и учитывая письмо от налоговой службы с номером СД-3-3/458@, мы можем сделать следующие заключения:
- Согласно законодательству, человек, работающий на самозанятой основе, имеет право легально сдавать свою квартиру в аренду и оплачивать налоги с полученных от этого доходов.
- Организовать параллельное занятие с этим видом деятельности, не путая его с основной работой.
Таким образом, занятия считаются совершенно законными, что подтверждают применимые нормы права и пояснения налоговых ведомств.
Преимущества сдачи жилья в качестве самозанятого
Сокрытие доходов от сдачи квартиры может привести не только к пени и штрафам от ФНС, но и к другим неприятным последствиям. Однако, если выбрать легальный путь и уплачивать налог на профессиональный доход (НПД), можно избежать этих проблем и получить следующие преимущества:
- полностью легитимная работа;
- перспектива занятости фрилансерами в разных сферах;
- Налоговая ставка на данную деятельность является ниже, в отличие от аналогичного обложения физических лиц.
- Путем оформления официального соглашения обеспечивается законная защита прав.
Давайте подробнее рассмотрим мельчайшие аспекты двух последних пунктов.
Налоги и ограничения
ФНС предоставляет возможность самостоятельно заплатить налоговые взносы для самозанятых граждан через систему под названием «Мой налог». Эта система доступна как в виде мобильного приложения, так и веб-версии на сайте ФНС.
В зависимости от категории арендатора, будь то юридическое или физическое лицо, налоговая ставка на доход составляет 6 или 4 процента соответственно. При этом, возможно автоматическое снижение налога благодаря налоговому бонусу, который является привилегией для плательщиков налога на доходы.
При оплате аренды жилья необходимо внести деньги через систему «Мой налог» и передать полученный чек арендатору. Чек можно передать через QR-код или отправив данные на электронную почту плательщика. На основании пробитых чеков за прошлый месяц ФНС автоматически рассчитает сумму налога, которую нужно будет оплатить.
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, многие арендодатели требуют от новых арендаторов внесение залога. В случае, если залог не будет возвращен, будет необходимо предъявить чек на указанную сумму. Лучше всего обсудить этот вопрос с другой стороной заранее и, по желанию, зафиксировать условия в договоре.
Из различных ограничений выделяются следующие:
- Согласно законодательству, индивидуал-предприниматель имеет право легально сдавать в аренду только жилую недвижимость.
- Максимальный годовой доход плательщика НПД не может превышать сумму в 2 миллиона 400 тысяч.
Посему, арендовать негабаритные зоны невозможно. Например, это может быть складское пространство или гаражные постройки.
Если ваш годовой доход превышает установленную максимальную сумму, то вы должны будете заплатить 13 процентов стандартного налога для физических лиц. Это касается всех видов деятельности как самозанятого, а не только аренды жилья.
Нюансы оформления договора аренды жилья самозанятого
Если жилье уже арендуется, то нет необходимости проводить процедуру его переоформления. Достаточно лишь зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать регулярно уплачивать налоги.
Очень важно установить в договоре детали о том, кто будет нести ответственность за оплату коммунальных услуг.
- Если самозанятый владелец недвижимости получает оплату от арендатора за коммунальные услуги и сам оплачивает их, такая сумма рассматривается как доход и подлежит налогообложению.
- Если арендатор будет оплачивать аренду лично, эта сумма не будет учитываться при определении налога на самозанятость.
Не существует жесткого формата договора, поскольку его можно составить в произвольном порядке. Однако главное требование заключается в ясном фиксировании условий сотрудничества и включении данных из документов, подтверждающих личность сторон.
Регистрация договора в Росреестре обязательна лишь при его длительности в 12 месяцев и более. Поэтому стороны часто заключают сделку на короткий срок и после его истечения просто переоформляют ее.
Если квартира принадлежит не только вам, вам потребуется разрешение других собственников. Они могут дать его путем заключения договора аренды или выдачи нотариальной доверенности вам, чтобы вы могли действовать от их имени.
Если самозанятый предоставляет полномочия другому лицу на сдачу своего жилья, то третья сторона может потребовать от него доверенность. Однако это не освобождает самозанятого от необходимости самостоятельно фиксировать свой доход в системе «Мой налог», если это не предусмотрено законодательством или официальными договоренностями с третьей стороной.